Ein Haus für 1 Million Euro kann eine ganz normale Wohnung im Zentrum von Paris oder eine Luxusvilla in der Nähe von Sofia sein. Doch egal, wo Käufer suchen – sie benötigen ein Einkommen, das weit über dem nationalen Durchschnitt liegt, um es sich leisten zu können.

Wie viel müssten sie also verdienen?

Das bedeutet eine Anzahlung von 200.000 Euro und eine Hypothek über 800.000 Euro.

Die Berechnung berücksichtigt keine Grundsteuern, Versicherungen, Transaktionskosten oder andere Gebühren. Die tatsächlichen Kreditbedingungen variieren zudem zwischen den Ländern und Kreditnehmern.

Die monatliche Rate beträgt fast 3.600 Euro

Unter diesen Annahmen beläuft sich die jährliche Hypothekenzahlung auf 43.108 Euro. Das entspricht 3.592 Euro pro Monat.

Da 33 % des Bruttoeinkommens für die Hypothekenzahlungen veranschlagt werden, müsste der Käufer ein jährliches Bruttoeinkommen von 130.631 Euro haben. Das sind 10.886 Euro pro Monat.

Die Einkommensniveaus unterscheiden sich in Europa deutlich. Dieses Einkommen könnte in einigen Ländern leichter zu erreichen sein als in anderen. Auch innerhalb eines Landes kann die Belastung variieren.

Die Berechnungen in diesem Artikel basieren auf den Bruttoeinkommenszahlen von Eurostat für 2025 für einen Vollzeitbeschäftigten ohne Kinder, der 100 % des Durchschnittslohns verdient. Da zwei Einkommen ein Haus im Wert von 1 Million Euro leichter erschwinglich machen und Paare wahrscheinlich eher interessiert sind, zeigen die Berechnungen auch, wie sich die Belastung für ein Paar ändert, bei dem beide Partner den Durchschnittslohn verdienen.

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Käufer in Bulgarien benötigen fast das Achtfache des Durchschnittsgehalts

Die Anzahl der Durchschnittsgehälter, die nötig sind, um sich ein Haus für 1 Million Euro leisten zu können, variiert in Europa stark. Innerhalb der EU beträgt die Spanne zwischen den niedrigsten und höchsten Werten fast das Fünffache.

Arbeitnehmer in Bulgarien haben die größten Schwierigkeiten, während die in Luxemburg am ehesten in der Lage wären, sich die Hypothek leisten zu können. In Bulgarien müsste eine alleinstehende Person ohne Kinder, die 100 % des Durchschnittslohns verdient, ein Einkommen in Höhe von 7,8 Durchschnittsgehältern haben. In Luxemburg liegt dieser Wert bei unter zwei, nämlich bei 1,6.

Die Anzahl der benötigten Durchschnittsgehälter liegt zwischen zwei und drei in Dänemark (2,1), Irland (2,3), Belgien (2,4), Österreich (2,5), den Niederlanden (2,6), Deutschland (2,7), Finnland (2,8) und Schweden (2,8).

Durchschnittsverdiener in diesen Ländern kommen der Möglichkeit, sich ein Haus für eine Million Euro leisten zu können, am nächsten.

Unter den vier größten Volkswirtschaften der EU schneidet Deutschland mit 2,7 Durchschnittsgehältern am besten ab, im Vergleich zu 3,1 in Frankreich, 4,0 in Spanien und 4,1 in Italien.

Der Wert bleibt auch unter vier in Slowenien (3,7) und Malta (3,9).

In zehn EU-Ländern sind mehr als fünf Gehälter nötig

Um sich ein Haus für eine Million Euro leisten zu können, wäre in zehn EU-Ländern ein Einkommen in Höhe von mehr als fünf Durchschnittsgehältern erforderlich. Griechenland (7,2) folgt knapp hinter Bulgarien (7,8) und hat damit die zweitgrößte Anforderung in der EU.

Ungarn (6,7), die Slowakei (6,3) und Polen (5,8) komplettieren die Top fünf.

Auch Rumänien (5,8), Lettland (5,7), Tschechien (5,2), Portugal (5,2) und Kroatien (5,2) erfordern mehr als fünf Durchschnittsgehälter. Estland liegt bei genau 5,0, sodass sich die Gesamtzahl auf elf Länder beläuft, die das Äquivalent von fünf oder mehr Gehältern benötigen.

Zwei Durchschnittsverdiener qualifizieren sich nur in Luxemburg

Für ein Paar, bei dem beide Partner den Durchschnittslohn verdienen, halbiert sich das Verhältnis der Erschwinglichkeit, da die Berechnung auf ihrem kombinierten Einkommen basiert. In Luxemburg entspricht das erforderliche Einkommen dem 0,8-fachen des kombinierten Bruttoeinkommens des Paares. Das bedeutet, dass zwei Durchschnittsverdiener innerhalb der angenommenen 33 %-Grenze für die Hypothek lägen.

Dänemark kommt mit einem erforderlichen Einkommen, das dem 1,05-fachen des kombinierten Gehalts eines Paares mit zwei Einkommen entspricht, nahe heran. Irland und Belgien haben beide ein Verhältnis von etwa 1,2, was bedeutet, dass selbst die kombinierten Gehälter von zwei Durchschnittsverdienern nicht ausreichen würden. Unter den hier verwendeten Annahmen ist Luxemburg jedoch das einzige EU-Land, in dem zwei Durchschnittsverdiener die Erschwinglichkeitsschwelle erreichen würden.

In Bulgarien müsste ein Paar mit Durchschnittsgehältern immer noch ein Einkommen in Höhe von fast dem Vierfachen ihres kombinierten Einkommens haben, was das Haus weiterhin sehr schwer erschwinglich macht.

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Wie hoch sind die Durchschnittsgehälter?

Die durchschnittlichen jährlichen Bruttoeinkommen variieren in Europa laut Eurostat für 2025 stark. Für eine alleinstehende Person ohne Kinder liegen die durchschnittlichen Bruttomonatsgehälter – berechnet durch Division der Jahreszahl durch 12 – zwischen 1.398 Euro in Bulgarien und 6.713 Euro in Luxemburg.

Die durchschnittlichen Bruttomonatsgehälter übersteigen zudem 4.000 Euro in Dänemark (5.300 Euro), Irland (4.708 Euro), Belgien (4.630 Euro), Österreich (4.306 Euro) und den Niederlanden (4.167 Euro).

Im Gegensatz dazu liegt das Durchschnittsgehalt in sieben Ländern unter 2.000 Euro. Das reicht bei Weitem nicht aus, um die monatliche Hypothekenrate von 3.592 Euro zu decken. Neben Bulgarien sind dies Griechenland (1.510 Euro), Ungarn (1.625 Euro), die Slowakei (1.734 Euro), Polen (1.862 Euro), Rumänien (1.885 Euro) und Lettland (1.904 Euro).

Lücke zwischen Gehalt und Hypothek

Da die Berechnung davon ausgeht, dass nur 33 % des Gehalts für die Hypothek verwendet werden können, reicht ein Durchschnittsgehalt in keinem EU-Land für eine alleinstehende Person aus.

In Bulgarien verbleibt ein Defizit von 3.131 Euro. Das ist die Differenz zwischen der Hypothekenrate von 3.592 Euro und 461 Euro, also 33 % des Gehalts.

In Luxemburg beträgt das Defizit 1.377 Euro, da 33 % des Bruttogehalts 2.215 Euro entsprechen.