Der aktuelle Imovirtual-Barometer, erstellt vom auf den Immobilienmarkt spezialisierten Immobilienportal und im Mai 2026 veröffentlicht, setzte den durchschnittlichen Angebotspreis für ein Haus in Portugal auf 430.500 Euro an. Diese Zahl umfasst alle Immobilientypen, sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien, und liegt außerhalb der Reichweite eines großen Teils der Bevölkerung.

Eine schnelle Suche auf einem Immobilienportal oder ein Spaziergang an den Schaufenstern von Maklerbüros genügt, um zu sehen, wie stark die Hauspreise in Portugal gestiegen sind. Aber ist es nicht mehr möglich, günstigere Häuser zu kaufen? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, der erste ist der Mangel an verfügbaren Immobilien.

Hinzu kommen "Kosten für Grundstücke, Baukosten, Arbeitskosten, Projekt- und Fachplanerhonorare, Steuern und Planungskosten", sagte Barão, die alle einen großen Beitrag zu den hohen Wohnpreisen leisten.

Das Förderprogramm kann eine Finanzierung von 85 % bis 100 % des Immobilienwerts bereitstellen, abgesichert durch eine staatliche Garantie von bis zu 15 %. Es steht jungen Menschen zwischen 18 und 35 Jahren zur Verfügung, deren Einkommen die achte Einkommensteuerklasse nicht übersteigt, für den Kauf einer ersten Hauptwohnung, die nicht mehr als 450.000 Euro kostet. Berechtigten jungen Käufern stehen zudem separate Steuerbefreiungen zur Verfügung.

In einem kürzlich im Juni veröffentlichten Bericht, im Kapitel zur Analyse der portugiesischen Wirtschaft, empfahl der Internationale Währungsfonds (IWF), einige der Regierungsmaßnahmen im Sektor auszusetzen, einschließlich dieser öffentlichen Garantie für junge Menschen, mit der Begründung, sie hätten "Marktungleichgewichte vergrößert". Mit anderen Worten: Mehr Menschen suchen nun nach Häusern, die zuvor nicht am Markt waren, aber die Zahl der verfügbaren Häuser ist gleich geblieben.

Barão argumentierte, dass es notwendig sei, weiterzugehen und einen "ganzheitlichen Blick" auf den Markt zu werfen. "Es gibt keine Wunderwaffe für das Wohnen. Es gibt keine einzelne Maßnahme, die alles löst, daher müssen wir an mehreren Fronten handeln", sagte sie.

Fachkräftemangel hat die Hauspreise in die Höhe getrieben

Die Wohnkrise wird nicht nur durch den Mangel an Häusern definiert, sondern auch durch den Mangel an Menschen, die sie bauen. Und die Geschichte wiederholt sich: Wenn das Angebot knapp und die Nachfrage hoch ist, steigen die Preise.

Es fehlen spezialisierte Arbeitskräfte wie "Maurer, Elektriker, Installateure, Schalungsspezialisten oder Subunternehmer", listete Ricardo Vagarinho auf.

Mit dem Eintreffen des internationalen Rettungsprogramms in Portugal kürzte der Staat die Investitionen in Infrastruktur und Großprojekte, und die Banken stellten die Kreditvergabe für Wohnungsbau und wirtschaftliche Aktivitäten ein, was viele Bauunternehmen in den Bankrott trieb und eine "Abwanderung von Fachkräften" im Sektor auslöste.

"Diejenigen, die gut waren und hier geblieben sind, reichen nicht für das Volumen, das wir bauen wollen", sagte er.

"Es wird geschätzt, dass dem Bausektor 80.000 Menschen fehlen, und wenn alle Arbeitskräfte brauchen, werden sie am Ende natürlich etwas mehr bieten. Deshalb steigt der Preis für Arbeitskraft", erklärte er.

Der Unternehmer erinnerte auch daran, dass der Wohnungsbaumarkt mit großen staatlichen und privaten Projekten konkurriert. "Flughäfen, Bahnstrecken, Straßen und all diese größeren Projekte binden auch viele Arbeitskräfte", fügte Ricardo Vagarinho hinzu.

In diesem Jahr haben die Stürme, die das Zentrum des Landes verwüsteten, die Nachfrage nach Arbeitskräften im Bausektor weiter angeheizt, was zur beschleunigten Einführung der sogenannten "grünen Spur" für Migranten in der Branche führte.

Das zwischen dem Staat und dem Portugiesischen Bau- und Immobilienverband (CPCI) unterzeichnete Protokoll sollte auf den dringenden Arbeitskräftebedarf bei öffentlichen Arbeiten reagieren, die im Rahmen des Aufbau- und Resilienzplans (PRR) geplant sind. Nach der Tragödie in Zentralportugal signalisierte die Regierung jedoch, dass einige laufende öffentliche Arbeiten vorübergehend ausgesetzt oder verzögert werden müssten, um als dringender eingestufte Maßnahmen zu priorisieren.

Baumaterialien sind ebenfalls teurer geworden

Die Inflation bei Baumaterialien war seit 2021 eine der Variablen, die den Endpreis eines Hauses in die Höhe trieben, wobei Russlands Invasion der Ukraine 2022 zusätzlichen Druck ausübte.

Laut Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) stiegen die Kosten für Baumaterialien im März 2026 im Jahresvergleich um 3,7 %.

Zu den Materialien, die am stärksten zum Anstieg beitrugen, gehörten Glas und Spiegel, blanker und isolierter Kupferdraht sowie Betonplatten und Keramikblöcke. "Alles hängt von Energie ab", sagte Ricardo Vagarinho.

"Ein großer Teil der Materialien hängt von Energie ab, und daher führen ein Krieg, der die Treibstoffpreise in die Höhe treibt, steigende Energiekosten und damit auch steigende Kosten für davon abhängige Materialien unweigerlich zu höheren Baukosten", schloss er.

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Auch die Grundstückspreise haben großen Anteil am endgültigen Budget eines Projekts. "Da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, steigen auch die Grundstückspreise unweigerlich", sagte der Unternehmer, der schätzte, dass Grundstücke 20 % des Budgets eines Bauprojekts ausmachen.

Einfach ausgedrückt warnte Ricardo, dass "Bauen überall gleich viel kostet"; was wirklich ins Gewicht fällt, ist der Wert des Grundstücks und des Quadratmeters in verschiedenen Regionen. "Die Lage ist das große Thema", schloss er.

Zudem stelle "die Zeit, die für die Erlangung einer Baugenehmigung für ein Grundstück benötigt wird, ein Risiko für den Projektentwickler dar und ist auch ein Faktor hinter den hohen Hauspreisen", erklärte Patrícia Barão.

Wartezeiten für bauplanungsrechtliche Genehmigungen sind eine sehr wichtige Variable am Immobilienmarkt und stellen einen indirekten Kostenfaktor im Endpreis eines Hauses dar.

"Wenn man sich ein kommunales Verfahren ansieht, das ein Jahr, manchmal zwei Jahre dauert, ist das eine lange Zeit, in der erhebliches Kapital, nämlich der Grundstückspreis, untätig liegt, ohne Erträge zu generieren", erklärte Ricardo Vagarinho. "In dieser Zeit wirft das dort investierte Geld, das mindestens 6 % pro Jahr erwirtschaften sollte, nichts ab. Deshalb kalkulieren Investoren das in den Endpreis des Produkts ein", sagte er.

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"Neuer Wohnraum ist an Orten nötig, wo junge Menschen und Familien sich Kaufen leisten können"

Laut einem Immobilienmarktobservatorium, das im März 2026 veröffentlicht wurde, lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser in Portugal am 1. März bei 3.693 Euro pro Quadratmeter.

"Das sind hohe Preise, die sich junge Menschen und portugiesische Familien nicht leisten können", und daher sei es notwendig, "neuen Wohnraum auf den Markt zu bringen an Orten, wo junge Menschen und Familien kaufen können und ihre Arbeitsplätze erreichen, ohne dass es eine Ewigkeit dauert", argumentierte Barão.

Der Bezirk Lissabon ist die Region mit dem höchsten Quadratmeterpreis, bei 5.796 Euro. Faro ist der zweitteuerste Bezirk, wo ein Quadratmeter 4.804 Euro kostet. Es folgen Madeira mit 4.333 Euro pro Quadratmeter und Setúbal mit rund 4.000 Euro.

Der Unterschied ist am anderen Ende der Skala gewaltig, wo der Quadratmeterpreis unter 1.000 Euro liegt in den Bezirken Guarda (739 Euro pro Quadratmeter), Bragança (943 Euro pro Quadratmeter) und Castelo Branco (981 Euro pro Quadratmeter).

"Wir müssen über Regionen nachdenken, die nicht im Stadtzentrum liegen, und Großprojekte bauen, aber mit einem Verkehrsnetz, das es den Menschen ermöglicht, schnell und effizient zu ihren Arbeitsplätzen zu gelangen", sagte Patrícia Barão.

"Wir wollen keine Schlafstädte schaffen; wir müssen ein Netz aus Dienstleistungen und Infrastruktur mit Schulen, Banken, Restaurants und Supermärkten schaffen", erklärte sie.

Zwar sei Bauen wichtig, aber es hätte keine unmittelbare Wirkung, und die APEMIP-Präsidentin argumentiert, dass als erste Maßnahme mit "sofortigeren" Ergebnissen der Staat "Bedingungen schaffen sollte, um leerstehende Immobilien wieder auf den Markt zu bringen", durch öffentlich-private Partnerschaften.

Patrícia Barão wies die Idee zurück, dass Makler für die Preisspirale verantwortlich seien. "Es sind nicht die Makler, die die Hauspreise festlegen", sagte sie.

Die APEMIP-Präsidentin glaubt, dass Maklerbüros dazu beitragen können, den Prozess des Hauskaufs und -verkaufs transparenter und demokratischer zu gestalten. Sie merkte auch an, dass der Verband zu einem Gesetzesvorschlag beigetragen habe, der darauf abzielt, die Ausbildung und Professionalität im Sektor zu stärken.

"Ein guter Makler, der den Markt kennt, der weiß, was Immobilienpreise sind, der Informationen über Transaktionen mit ähnlichen Häusern in jüngster Zeit hat, der jeden Detail eines Kauf- und Verkaufsvorgangs kennt, der genau weiß, welche Dokumentation benötigt wird, der die Markttrends kennt, hilft dabei, dass Hauspreise fair und angemessen sind", erklärte sie.

Für Ricardo Vagarinho braucht der Bausektor ebenfalls mehr spezialisierte Fachkräfte. Der Unternehmer wies auch auf die dringende Notwendigkeit hin, dass der Staat Genehmigungsverfahren beschleunigt, als wichtige Maßnahme, um den Bau zu erleichtern und den Wohnungsbestand zu erweitern.

Beide Sektoren erkennen an, dass solange das Angebot an Grundstücken, Häusern und qualifizierten Fachkräften unzureichend bleibt und die Baukosten hoch bleiben, der Hauskauf für einen signifikanten Teil der Portugiesen weiterhin unerreichbar bleiben wird.