Der Markt für Gebrauchtimmobilien zeigt keine Anzeichen einer Beruhigung. Der durchschnittliche Preis in Spanien lag im Juli bei 3.154 Euro pro Quadratmeter, was 0,7 % höher ist als im Vormonat und 16,2 % über dem Vorjahreswert, so der Fotocasa-Immobilienindex. Umgerechnet auf eine Standardwohnung mit 80 Quadratmetern ist der Preis innerhalb von nur zwölf Monaten von 217.214 auf 252.308 Euro gestiegen: 35.094 Euro mehr für dieselbe Immobilie.

„Der Preis für eine durchschnittliche Wohnung in Spanien hat erstmals die Marke von 250.000 Euro überschritten“, fasst María Matos, Forschungsleiterin bei Fotocasa, zusammen. Sie führt den Anstieg auf ein unzureichendes Angebot bei einer weiterhin robusten Nachfrage zurück, obwohl die Haushalte bereits durch die Hypothekenbelastung stark beansprucht werden. Matos selbst erwartet, dass der Markt in den kommenden Monaten in eine Phase der „schrittweisen Normalisierung“ eintreten wird, da immer mehr Käufer an die Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten stoßen.

Preise steigen in allen Regionen

In allen 17 autonomen Gemeinschaften sind die Preise für Gebrauchtimmobilien im Juli im Vergleich zu 2025 gestiegen. Vierzehn von ihnen verzeichneten Anstiege von mehr als 10 %: Murcia führt die Liste mit 26,2 % an, gefolgt von Kantabrien (20,1 %), der Valencianischen Gemeinschaft (18,1 %), Navarra (17 %) und La Rioja (16,5 %). Am anderen Ende der Skala liegen die Balearen (6,5 %) und Extremadura (7,4 %) mit den moderatesten Steigerungen.

In absoluten Preisen bleibt Madrid die teuerste Region, knapp unter 5.500 Euro pro Quadratmeter (5.455 €/m²), vor den Balearen (5.401 €/m²) und dem Baskenland (3.970 €/m²). Extremadura (1.359 €/m²), Kastilien-La Mancha (1.426 €/m²) und Kastilien und León (1.806 €/m²) bilden das Schlusslicht.

Ávila und León: die stärksten Preisanstiege auf Provinzebene

Auf Provinzebene ist der Anstieg nahezu flächendeckend: In 48 der 50 analysierten Provinzen stiegen die Preise, und in 29 davon lag der Anstieg bei über 10 %. Neben Murcia (26,2 %) stechen zwei Binnenprovinzen hervor, die selten in den Immobilien-Schlagzeilen auftauchen: Ávila mit 25,3 % und León mit 25,2 %. Nur Teruel (-8,4 %) und Huelva (-2,3 %) verzeichneten Rückgänge.

Madrid (5.455 €/m²) und die Balearen (5.401 €/m²) sind erneut die teuersten Provinzen, gefolgt von Gipuzkoa (4.758 €/m²) und Málaga (4.651 €/m²). Jaén bleibt mit 1.117 Euro pro Quadratmeter die günstigste Provinz des Landes.

Donostia: teuerste Provinzhauptstadt, Jaén: günstigste

Unter den Provinzhauptstädten wurden 46 der 47 analysierten Städte teurer, wobei León mit 25,6 % an der Spitze liegt, gefolgt von Ávila und Ciudad Real, beide mit einem Plus von 19,8 %. Die einzige Hauptstadt mit einem Preisfall war Santa Cruz de Tenerife mit leichten -1,3 %.

Donostia-San Sebastián hat seine Position als teuerste Provinzhauptstadt Spaniens gefestigt mit 7.120 Euro pro Quadratmeter, vor Madrid (6.624 €/m²), Barcelona (5.304 €/m²) und Palma de Mallorca (5.200 €/m²).

Auf Gemeindeebene verzeichneten 93 % der 404 von Fotocasa analysierten Gemeinden Jahressteigerungen, und in zwanzig davon lag der Anstieg bei über 30 %. Catral (Alicante) führt die Liste mit einem Plus von 129,7 % an, gefolgt von Bigastro (92,9 %) und Narón (62,5 %). Die teuersten Gemeinden Spaniens bleiben auf den Balearen konzentriert: Santa Eulària des Riu mit 8.494 €/m² und Sant Antoni de Portmany mit 8.266 €/m², während Bailén, Mengíbar und Torredonjimeno in Jaén die günstigsten sind, alle unter 800 Euro pro Quadratmeter.

Madrid und Barcelona: unterschiedliche Entwicklungen

Die beiden größten Städte Spaniens entwickeln sich sehr unterschiedlich. In der Stadt Madrid ist der Preis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung innerhalb eines Jahres von 485.075 auf 529.900 Euro gestiegen, ein Anstieg von 9,2 % – Käufer zahlen also 44.825 Euro mehr für dieselbe Wohnung. In Barcelona ist der Anstieg deutlich moderater: 3 % im Jahresvergleich, von 412.086 auf 424.280 Euro, also 12.194 Euro mehr.

Nach Stadtteilen betrachtet erlebt Madrid einen eigenen Boom im Süden der Stadt: Villaverde verzeichnet ein Plus von 29,8 % und Villa de Vallecas von 25,5 %, weit vor bereits etablierten Gebieten wie dem Barrio de Salamanca (2,6 %), das mit 10.682 Euro pro Quadratmeter der teuerste Stadtteil bleibt. In Barcelona führen Gràcia (11,6 %) und Nou Barris (11,5 %) die Preisanstiege an, während Ciutat Vella die einzige Stadt ist, in der die Preise sinken – um -2,7 %.